Все чаще коммерческие городские центры, или CBD (центральные деловые районы), становятся важной визитной карточкой крупных городов, иногда даже более важной, чем старые части города.
Не только самые крупные и значимые предприятия, но и компании по организации питания и проживания стекаются сюда, чтобы удовлетворить потребности высококвалифицированных специалистов, которые проводят свои рабочие дни в этих центрах.
“Вильнюсский City является прекрасной иллюстрацией современных тенденций развития городов. Коммерческий центр города развивается по принципу, близкому к набирающей популярность во всем мире концепции “15 минут”. Это означает, что, выйдя из дома, вы должны иметь возможность добраться до работы, развлекательных, столовых или торговых центров всего за четверть часа”, – рассказывает порталу Delfi.lt Денис Четвериков, руководитель отдела исследований и анализа рынка недвижимости Colliers International.
По словам эксперта, термин “CBD” широко используется участниками рынка недвижимости и является одним из общих атрибутов рынка недвижимости. “Долгое время мы привыкли делить город на определенные зоны – спальные, культурно-развлекательные, промышленные районы, а в коммерческих центрах сосредотачивались функции работы и общественного питания.
Однако по мере интенсификации жизни во всем мире это изменило наше представление о том, каким должен быть город и его планировка. Именно поэтому концепция “15 минут” так быстро набирает популярность, и именно поэтому CBD часто развиваются в разных частях города, децентрализуя их для удовлетворения потребностей людей – новые центры обеспечивают быстрый доступ к дому, работе, магазинам и развлечениям”, – говорит г-н Четвериков.
Результат этой трансформации можно увидеть в столице Латвии Риге, где нет настоящего центрального района города, а есть несколько небольших деловых районов вокруг Старого города. Между тем, в Таллинне и Вильнюсе развиваются более классические CBD, где наиболее важные деловые центры сосредоточены в одном месте: в Вильнюсе это правый берег реки Нерис, от Зелёного моста до Жверинаса, а в Таллинне коммерческий центр окружает Старый город с южной и восточной стороны.
По мнению экспертов, в качестве хрестоматийного примера можно рассмотреть Вильнюсский CBD: он легко доступен, имеет широкий спектр объектов общественного питания, рядом строятся несколько новых жилых районов и новые бизнес-центры. Яма Карим, партнер компании Studio Libeskind и один из проектировщиков нового бизнес-центра в Вильнюсе CBD, отмечает, что в эпоху глобализации бизнес-центры становятся все более универсальными, и растет потребность в общих удобствах.
Независимо от того, выбирает ли компания офис с более закрытым или более открытым пространством, говорит он, за дверью офиса у всех одинаковые потребности.
“В Европе и Америке больше внимания уделяется открытым пространствам, садам, зонам отдыха и развлечений. В то время как на азиатском рынке, где больше внимания уделяется общим зонам, таким как кафе, центры общественного питания, мы бы проектировали бизнес-центр несколько иначе”, – говорит г-н Карим.
По его словам, при проектировании бизнес-центра в коммерческом центре города важно учитывать, что его расположение не только удобно для работы, но и отвечает другим потребностям жителей и обеспечивает легкий доступ к городским достопримечательностям.
Марюс Жемайтис, управляющий фондом Lords LB Asset Management, разделяет мнение г-на Карима, утверждая, что развитие коммерческого района Вильнюса не обошло стороной проблемы перегруженности и нехватки парковочных мест. Также существовала проблема циркуляции посетителей: наибольшая активность в Вильнюсском CBD наблюдалась в будние дни с 9 утра до 5 вечера, в то время как по вечерам и в конце недели и здания, и улицы пустели.
Однако сегодня ситуация заметно меняется. “Вильнюсский CBD имеет отличные перспективы стать многофункциональным местом притяжения людей. Наряду с коммерческим центром уже развиваются зоны общественного питания и отдыха, такие как скейт-парк “Белый мост” и правый берег Нериса, а также Вильнюсский STEAM-центр.
Кроме того, интенсивно развивается инфраструктура, очеловечиваются улицы, будут завершены работы по охране окружающей среды, включая строительство пешеходных дорожек от проспекта Конституции до улицы Л. Качинскио, а также набережной улицы Шнипишкес и площади Шнипишкес. Что касается развлечений, то до центра Вильнюса и Старого города можно добраться за несколько минут ходьбы от Vilnius CBD”, – говорит Жемайтис.
Таллиннский деловой район – самый дорогой в количественном отношении и очень похож на Вильнюсский. В обеих столицах площадь CBD составляет около 30% от общей офисной площади города и составляет около 300 000 кв. м.
Цены на аренду также в среднем схожи и колеблются от 16,5 до 20 евро за кв. м, хотя в Таллинне потолок выше, чем в Вильнюсе, вплоть до 28 евро за кв. м. Эксперты говорят, что хотя в Вильнюсе ожидается более интенсивное развитие центрального делового района, это не окажет существенного влияния на корректировку цен.
Предполагается, что вместе с проектами, разрабатываемыми на проспекте Конституции, количество арендопригодных площадей здесь в ближайшем будущем увеличится еще на 58 000 кв. м, а к 2025 году планируется увеличить офисные площади еще на 113 000 кв. м. “В Вильнюсе есть только два места, где можно строить высотные здания – это CBD и часть территории Пилайте.
Поэтому, несмотря на общий рост предложения офисных площадей в городе, цены на аренду в районе CBD не будут снижаться в связи с ограниченностью пространства для его расширения и потребностью бизнеса в размещении в нем”, – говорит Д. Четвериков. По словам М. Жемайтиса, предприятия оценили важность расположения центрального офиса, который не только важен для сотрудников, которые быстрее и удобнее добираются на работу, но и более доступен для их деловых партнеров.
“Мы видим, что в настоящее время местоположение CBD пользуется наибольшей популярностью среди секторов IT и fintech, а также инвестиционных банков и компаний по управлению фондами”, – говорит он.
В Таллинне в настоящее время ведется строительство еще 70 000 кв. м, но в ближайшие три года планируется застройка только 14 000 кв. м. Ригу нельзя объективно сравнивать с Вильнюсом или Таллинном, поскольку столица Латвии просто идет по другому пути и разрабатывает собственную концепцию CBD.
